问：《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”，现在商品住宅实行预售制度，建筑物在施工过程中即已被小业主购买。那么施工企业拿不到工程款与建设单位发生诉讼时，还能不能提出将所建工程保全？能否在拿到工程款前以不交付工程作为条件？
     答：(1)如被小业主全部购买，则不能将所建工程保全；如尚有部分商品房没有被小业主购买，则该部分商品房可以查封，但非所建工程查封；(2)是否能够在拿到工程款以前以不交付工程作为条件，需要具体情况具体分析：
     A.如双方约定，在支付结算价款后交付工程，且拖欠工程款占整个工程价款的数额非常大，可以用不交付工程作为条件。
     B.但如双方约定，在支付结算价款后交付工程，拖欠工程款占整个工程价款的数额不大，则不可以在拿到工程款以前以不交付工程来作为条件。原因在于：属于留置权的约定，而根据物权“法定且不动产不适用留置权”的规定，则因该约定违法而无效。
     C.如双方没有约定，在支付结算价款后交付工程，只是约定了支付结算价款的时间与交付工程的时间，且支付结算价款时间在前，交付工程时间在后，同时，拖欠价款(结算款连同进度款)占整个工程价款很大，则承包人根据先履行抗辩权规定，行使抗辩权，即发包人不履行支付拖欠价款的义务，则承包人有权拒绝交付工程。
     D.如双方约定，交付工程在前，支付结算价款在后，则不可以在拿到工程款以前以不交付工程作为条件。
   
     问：《物权法》第146条、第147条规定：“建设用地使用权和该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施(或反之)是一并处分的。”那么，如何保证施工企业与建设单位在有争议或诉讼期间不丧失自己的权益？(例如曾经有施工企业与一工业项目的业主发生纠纷，结果业主将整个厂易主，施工企业一分钱也没有拿到。)
     答：《物权法》第146、147条规定的是“房地一体”原则，即“房随地走，地随房走”原则。在发生争议时，及时提起诉讼并在诉讼期间，对房屋及土地使用权采取查封措施。一旦查封，房屋及土地使用权就不得转让，也无法发生所有权变更、转移。需要注意，即使法院确认施工单位对房屋拍卖价款具有优先权，但一旦转让，所有权发生变更，则优先权丧失。因此，查封必不可少。不能因为申请保全的担保需要花费较大费用就不申请保全，特别是建设单位严重缺乏诚实信用的情况下，尤其需要保全。
   
     问：《物权法》第170条、第179条规定：“担保物权人(抵押权人)在债务人(抵押人)不履行到期债务的，对担保物(抵押物)有优先受偿权。”这与最高人民法院关于《合同法》286条的司法解释中讲的施工企业有优先受偿权的关系如何？哪一种情况更优先？
     答：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定，优先受偿权的效力优于上述抵押权。
   
     问：《物权法》第187条规定：“以正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立”。建设单位是正在建造的建筑物及其所占用的土地的权利人，其在对在建工程进行抵押并登记时，施工企业一般不知情，如何使施工企业避免这种风险？
     答：因施工企业享有优先权且优先于抵押权，故不存在风险，关键是要在六个月内行使优先权。如未行使，则有风险。
   
     问：《物权法》第200条规定：“使用权被抵押后的建设用地上的新增建筑物处分后，抵押权人无优先受偿权。”是否指这种情况下，施工企业如果作为诉讼主体，一旦胜诉后就可以优先受偿？
     答：不一定，关键是施工企业是否主张优先权，主张的优先权是否成立。如未主张或主张优先权不成立，则胜诉后无优先权，只能作为一般债权人主张债权，就新增建筑物而言没有优先权。